La pandemia obligó al hombre a modificar esquemas que hasta hace poco eran imposibles de pensar. La crisis sanitaria que desorientó al mundo dejó aprendizajes y cuestiones que aún deben resolverse para que varios sectores puedan volver a crecer. Una tendencia reciente hija de eses procesotiene que ver con la expansión de las oficinas denominadas Tiny, de menos de 100 metros cuadrados.
Los inmuebles del mercado corporativo tuvieron que ir mutando para adaptarse a los requerimientos de las compañías, pero todavía es un segmento que en la Argentina no se recuperó del todo como sí ha ocurrido con los locales comerciales, que hoy muestran niveles de ocupación de pre pandemia, promediando el 90% en la mayoría de las avenidas porteñas y de las principales ciudades del país.
Mariana Stange, de la firma homónima, dijo a Infobae que “el segmento de las oficinas está en permanente transformación, incorporando un nuevo concepto como el de las oficinas Tiny. Espacios que invitan a los equipos a encontrarse 2 o 3 veces por semana para co-crear proyectos, poner sobre la mesa los trabajos individuales y sociabilizar”.
Según expertos, las oficinas que en pre pandemia eran buscadas por Pymes y startups hoy son deseadas también por empresas con nutridos staff que deciden mudarse a espacios más flexibles, descentralizarse y ensayar nuevos modos de trabajo.
Pero tampoco hay que confundirse en que son sólo grandes superficies en edificios que pueden subdividirse y punto.
“Se tratan de espacios situados en ubicaciones estratégicas, con vistas abiertas y en algunos casos con balcón o terraza propia. Están presentes en edificios de categoría A o B pero con seguridad y cocheras disponibles”, amplió Stange.
Cómo también deben diseñarse con muebles fáciles de mover, buena conexión y decoración corporativa contemporánea que las empresas de facility management (las que saben gestionar y acondicionar espacios laborales) o estudios de arquitectura puedan desarrollar.
Qué demanda tienen
Como en muchos casos el home office es una alternativa muy utilizada aún, expertos en el desarrollo de oficinas están demostrando la necesidad de encuentro para reuniones de creación y de seguimiento y también para sociabilización, algo que el aislamiento laboral no facilita.
Stange, amplió que “estas oficinas son una interesante opción para estas empresas. En general el diseño interior es de espacios de encuentro formales (salas de reunión) e informales (livings, mesas de apoyo tipo barra, salas con juegos) que invitan a compartir el trabajo con algo de distensión”.
De hecho hay edificios que se están construyendo en Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (sobre todo en la zona norte) donde se estima que varios de los inmuebles por estrenar tendrán espacios Tiny que podrán alquilarse por semana, mes o al año.
Valores de locación
Actualmente, las zonas más demandadas son Palermo, Belgrano y Núñez. El eje norte de CABA se consolidó también para que se instalen nuevas empresas y sobre todo las Pyme, laboratorios, estudios de profesionales y tecnológicas, entre otras.
El arquitecto Roberto Baylac del GNV Group, dijo a Infobae, que los usuarios de edificios de oficinas “van exigiendo nuevas formas de operar en el mercado inmobiliario, pero sobre todo que los espacios laborales satisfagan sus necesidades. Las típicas instalaciones que todavía existen en el centro de la ciudad de Buenos Aires quedaron obsoletas. Los usuarios cambiaron sus hábitos de trabajo y también donde vivir”.
Las empresas y los trabajadores independientes han comenzado a demandar una mayor flexibilidad en los espacios laborales y entornos con mejores medios de transporte que minimicen el impacto del tiempo de traslado.
“Palermo fue generando una amplia infraestructura, manteniendo su fisonomía barrial. Viene sumando una incesante instalación de bares y restaurantes, convirtiéndose en un polo de atracción único, tanto para vivir, como para trabajar”, amplió Baylac.
Los valores para alquilar las Tiny oscilan entre USD 15 y 20 por m2. Los contratos son firmados en su gran mayoría en pesos con ajustes semestrales.
Interés mundial
Las micro oficinas son una tendencia mundial. “Así como en Estados Unidos y Europa vemos que grandes empresas están retornando a sus inmuebles con un esquema híbrido 3 x 2 (3 días presenciales y 2 virtuales) y muchas de ellas realizaron inversiones millonarias en acondicionar sus espacios buscando generar entornos amigables que inviten a la gente a volver. En tanto, otras compañías están optando por la combinación de home office + las Tiny. Estas últimas en general son Pymes, estudios y consultoras”, amplió Stange.
Ahora un edificio nuevo o que se haya estrenado hace poco tiempo pero que aún está vacío puede adaptar superficies y transformarlas en Tiny. De hechos las inmobiliarias que trabajan en el mercado corporativo están en tratativas con propietarios de los inmuebles para tratar de que ofrezcan mini espacios laborales en el corto plazo.
Para ello hay desafíos y costos que invertir. Como tratar de gastar lo mínimo posible en m2 para pasillos y que se aproveche la superficie al máximo.
Idealmente cada oficina debe tener sus baños exclusivos. Esto conlleva una obra importante e inversión por lo cual en muchos casos se opta por dejar una batería de baños compartidos.
“También estamos en charlas con desarrolladores residenciales para convertir el uso de obras en marcha en zonas estratégicas, de monoambientes o dos ambientes a micro oficinas. Lo importante en estos casos es que él negocio es de renta, por tanto estamos explicando cómo funciona nuestro mercado a inversores acostumbrados a hacerlo en vivienda. Es un excelente momento para esa migración de uso frente a lo trabado que está el mercado de alquileres residenciales en contraposición a cómo se está recuperando el de oficinas”, concluyó Stange.
FUENTE: José Luis Cieri – www.infobae.com
