Si el mercado inmobiliario en general vive un parate casi total por la cuarentena obligatoria, en lo que respecta a las oficinas surgió un componente que aporta aún más incertidumbre: el teletrabajo masivo.
“Los espacios de oficinas probablemente sufrirán modificaciones, al compás de las alteraciones vinculadas a cómo las compañías consumen y se relacionan con el mercado. Es allí donde la flexibilidad, como herramienta, puede llegar a convertirse en uno de los factores más potentes y orientadores en la dinámica ‘propietario-usuario'”, explica Juan Manuel Farola, director de Oficinas de Colliers, una firma dedicada a servicios inmobiliarios corporativos.
Para dilucidar el escenario futuro, Farola hace un poco de historia y analiza la relación entre propietarios y empresas que propició la aparición del coworking.
El especialista señala que, aunque las compañías pretendían obtener una mayor flexibilidad por parte de los propietarios, “no se ha verificado la existencia de incentivos que equilibraran de forma anticipada esta ecuación, tales como financiar mejoras, otorgar derechos a reducción automática de espacios o plazos de gracia efectivos ante eventuales remodelaciones”.
Así es como surge el modelo de WeWork, que” vino a completar ese ‘vacío’ en la tradicional conversación ‘locador- locatario’, intentando capturar una demanda insatisfecha y creciente en pos de un esquema más ‘flex’ (ej. nuevas empresas de tecnología, start-ups, proyectos con duración determinada, etc.)”.
Entre 2016 y 2017, los principales “players” del coworking se focalizaron en multinacionales. A pesar de esta tendencia creciente, la oferta continuaba en un formato del tipo “alquilo el espacio tal cual es”, descargando toda la carga financiera de las obras sobre los usuarios, “lo que supone entre un 40% y 50% del valor de un contrato a cinco años”.
Ante el panorama económico que dejará la pandemia, es evidente que propietarios y empresas deberán dialogar con mejor predisposición para afrontar un futuro difícil. “Las compañías podrían repensar nuevas prácticas que ayuden a anticipar posibles cambios en las métricas de espacio, ante eventuales acontecimientos internos o externos. En este sentido, siendo los alquileres uno de los principales gastos corrientes, alinear este rubro a la performance del negocio sería una herramienta de gran valor estratégico”, sostiene Farola. “Ello podría implicar, entre otros recursos, la habilidad de ajustar y/o minimizar las disrupciones, buscar nuevas eficiencias y/o mecanismos de corrección alternativos que en un todo propicien mayor certeza y previsibilidad”.
El especialista aclara que también los propietarios podrían repensarse y analizar nuevas pautas ante este nuevo perfil de la demanda. “Frente a un requerimiento específico, dependiendo del mercado y del modelo de negocio, las alternativas podrían incluir: asociarse a un proveedor de coworking, ofrecer de manera proactiva un programa de financiación que facilite la inversión en mejoras, asumir cláusulas que variabilicen el uso efectivo del espacio, estudiar la factibilidad técnica de segmentar pisos, entre otros”.
Finalmente, en cuanto a la oferta, Farola considera que sería conveniente estudiar e implementar acciones que dinamicen sus espacios disponibles ante una demanda más selectiva, con nuevas y cambiantes necesidades en un mercado probablemente más ofertado y más competitivo.
FUENTE: www.clarin.com
