Urbanismo

Convenios urbanísticos: un instrumento urbano e inmobiliario que necesita afinación

La compleja dinámica de construcción de la ciudad ha demostrado, en todos los centros urbanos de importante densidad, que los códigos urbanísticos -por más abarcativa que sea su concepción- son insuficientes al momento de definir casos puntuales que requieren una interpretación particularizada de la norma.

Surgen así los convenios urbanísticos como una instancia de acuerdo de partes entre el ente oficial que reinterpreta y quien propone una reconsideración normativa, constituyéndose el convenio en una herramienta poderosa de modificación de las normas, lo que implica un valioso y, a la vez, riesgoso instrumento que debe ser sólido en su encuadre reglamentario y criterioso además de transparente en su aplicación.

Como todo hecho potente, debe utilizarse con precaución. A la fecha, los convenios ya presentados por la administración han resultado controversiales.

En este sentido, entendemos en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo porteño (CPAU) que la definición de un marco reglamentario para su utilización es un hecho positivo que limita la posibilidad de uso arbitrario, alejándolo del solo interés inmobiliario. Entendemos que la reciente reglamentación avanza en esta dirección pero entendemos que es insuficiente para garantizar la necesaria transparencia, equidad y consenso.

Alentamos a las autoridades a incluir en la reglamentación otros parámetros siempre dispuestos al enriquecedor y sincero intercambio de opiniones sobre el particular.

Reconocemos en el Consejo que el encuadre presentado por la autoridad de aplicación supera ampliamente la consideración de los convenios urbanos incluida en el Código Urbanístico original y en sus recientes modificaciones. Más allá de ello, es nuestra idea evaluar la pertinencia de los futuros convenios desde la observación del cumplimiento del temario que agregamos a continuación.

Este instrumento deberá velar por no vulnerar dos principios irrenunciables para nuestra ciudad como lo son la Ley General de Ambiente (Ley Nacional N° 25.675) y la Ley del Plan Urbano Ambiental (Ley CABA N° 2.930).

La publicidad de la propuesta de convenio debería ser previa al tratamiento de la ley, mediante su aparición en los medios y el comunicado fehacientemente a sus linderos. Idealmente, la propuesta debería hacerse pública antes de la prefactibilidad.

Los borradores de convenio deben tener claramente expuestos los beneficios (volumétricos, de superficie construible, de altura edificable, de beneficio económico, etc.) y las cargas (contrapartida propuesta por el/la propietario/a, en bienes, servicios o moneda y siempre con su valoración monetaria). Esto debe estar claramente expresado desde el momento de la publicidad de la propuesta.

Se debería requerir la opinión a un grupo de expertos de instituciones como el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (FADU), el Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC), el Centro Argentino de Ingenieros (CAI), sin que esta sea vinculante. En virtud de los beneficios obtenidos por los privados en materia urbanística, entendemos que se deberían privilegiar las contraprestaciones urbanísticas, no en otras materias como educación, salud o acción social, que deben preverse en sus respectivos presupuestos.

Los borradores de convenio deben tener claramente expuestos los cambios volumétricos respecto de los que otorga la norma preexistente.

Quien solicita el convenio deberá demostrar su efectiva propiedad (informe de dominio) desde, al menos, un año antes de presentar la propuesta de convenio.

Para el caso especial de parcelas compradas en subastas de tierras públicas, las ventajas obtenidas deberían pagar una plusvalía especial, ya que la práctica de comprar tierra pública para después reformar la norma es fuente de innúmeras suspicacias, como la falta de transparencia en el momento de la subasta y el valor a ofertar podrá verse condicionado por la diferente capacidad de lobby de los distintos oferentes (situación recurrente en nuestra ciudad).

Los convenios urbanísticos deberían ser otorgados a el/la solicitante del convenio, quien será depositario/a de los derechos así adquiridos, que caducarán en caso de venta (de esta manera, se anula otra práctica frecuente en nuestro medio que siempre genera sospechas, fundadas o no).

Los convenios no podrán aplicarse en sectores con planes especiales como, por ejemplo, Puerto Madero, la Villa Olímpica, los terrenos de las ex playas ferroviarias, el ex Tiro Federal o el corredor Donado Holmberg porque pueden, con su tratamiento aislado, desvirtuar la norma prevista para el sector. Igualmente, más allá de su ubicación, nunca debería contradecir el espíritu del Código Urbanístico vigente.

Cuando los convenios que se realicen sobre edificios con catalogación patrimonial deberán adjuntar informes positivos, firmados por especialistas reconocidos/as sobre el rescate del patrimonio en el contexto de la nueva intervención. También deberán expedirse los organismos de Gobierno que tutelan el patrimonio.

Quienes acceden a los beneficios de convenios urbanísticos deberían estar inhibidos para vender la tierra por, al menos, 2 años.

Se debiera realizar una evaluación ambiental estratégica (EAE) y una evaluación de impacto ambiental (EIA), en los términos de la Ley 6014/18, que haga foco en el sector y no solo en la parcela, con el objetivo de lograr que el convenio tenga escala contextual urbana. Se debería incentivar / priorizar proyectos con un alto grado de compromiso ambiental en los términos del Título 7 del Código Urbanístico y sus correspondientes reglamentaciones.

Si bien esta nueva presentación se propone favorecer el sector sur de la Ciudad, no hay nada en el articulado que favorezca de manera diferenciada esa posibilidad, por lo que sugerimos diferenciar los incentivos, minimizando los del norte de la Ciudad y estableciendo que sólo se darán incentivos en el norte cuando haya, al menos, uno equivalente en el sur, no pudiendo el norte alojar más del 50% de los convenios aprobados.

Observamos que algunas de las consideraciones anteriores están contempladas en la propuesta presentada por el organismo de aplicación, pero en su conjunto deberían ser el marco referencial básico para garantizar un tratamiento ecuánime de casos puntuales de reconsideración normativa.

FUENTE: Emilio Rivoira (CPAU) – www.clarin.com

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