El Gobierno de la Ciudad presentó un anteproyecto de Código Urbanístico para Buenos Aires. El gran cambio que propone la iniciativa es la de la desaparición del FOT y el FOS para calcular la superficie a construir en un lote. Son dos fórmulas matemáticas que solían beneficiar a los terrenos más grandes.
En su lugar, el nuevo Código busca una apariencia más uniforme para las ciudad estableciendo la obligatoriedad de construir hasta una altura límite, sin retiros y con un sistema de completamiento de la cuadras.
Según lo comunicado, el proyecto establece un rango de seis alturas máximas para las futuras construcciones de la ciudad, las más altas (38 m) corresponden a grandes avenidas como la 9 de Julio, le siguen a avenidas normales (31 m) y hay tres para los barrios, las que se clasifican en de Altura Alta (22 m), de Altura Media (16,50 m) y de Altura Baja, que hay dos, uno con altura máxima de 10,50 m y otro en el que permitirá 9 m.
Al analizar la norma, se comprueban algunas sorpresas: Las nuevas altura máximas no son ni tan bajas, ni tan exactas. Cinco de las seis medidas cuentan con la posibilidad de tener dos retiros y ganar 8 metros de altura, con lo que, la de 39 m pasa a 46 m, la de 31 m, a 39 m, la de 22 m, a 30 m y así. Odiosas comparaciones con el Código de Planeamiento Urbano que se busca reemplazar muestran que la altura permitidas hasta ahora eran similares (38 m para las zonas C1/C2, 14 m o 17 m para la R1B1, o 12 m para la R1B2.
Una ciudad más densa
Con el código actual, mucha alturas estaban limitadas por el FOT, ahora no sería así. La primera conclusión es que si no se limitan las áreas de más altura, y ya no existe el FOT que vinculaba la superficie construíble con el tamaño del terreno, estamos frente a un aumento de densidad.
Siguen las torres
Otra dato que aclara las confusiones previas a la presentación del anteproyecto es que las torres no dejarán de existir, sólo estarán limitadas por las alturas máximas establecidas. Siempre y cuando no estén al lado de un edificio más alto, porque, en ese caso, podrá tomar prestada la altura de su vecino. Tampoco hay que descartar que aparezcan torres de altura importante en desarrollos específicos, como los proyectos urbanos en tierras estatales.
Las esquina y los terrenos chicos se van para arriba
Hasta hoy, el volumen de edificación de cualquier lote está muy limitada por la superficie que tenga, más que por la altura límite. Con la nueva iniciativa, los edificios que se construyan en lotes chicos podrán tener la altura general de barrio independientemente de su tamaño. En el caso de las esquinas, buena parte de su lote podrá optar por alcanzar la altura mayor de las dos cuadras adyacentes.
Pierden los grandes lotes
En zonificaciones actuales como C 1 y 2 o R2 A1 y A2, las alturas máximas no existen y, con lotes grandes se pueden construir torres altas. La nueva norma no lo permitiría.
Hay que buscar un vecino alto
Las nuevas normas de completamiento de tejido (que ya existen hoy) permitirán tomar la altura del edificio vecino cuando supera las máximas de la cuadra. Inclusive las torres pueden valerse de ese recurso.
Ganan los edificios catalogados y patrimoniales
El proyecto propone que los edificios catalogados puedan vender a terceros el volumen de edificación que no van a utilizar por su carácter patrimonial. En principio, esa capacidad constructiva estaría destinada sólo a proyectos localizados en el Área de Renovación urbana Riachuelo, pero la Legislatura puede establecer otros propósitos.
Pierden lo que ganan
Junto con el proyecto de nuevo Código Urbanístico, el Gobierno de la Ciudad presentó la Ley de Plusvalía Urbana que busca cobrarle al desarrollador una parte del beneficio que obtuvo por el cambio de Código. El Gobierno promete utilizar lo recaudado para viviendas y equipamiento social, obras de infraestructura de transporte y servicios y planes para la integración de los barrios vulnerables. Por su lado, no hay derecho a reclamo por los lotes que sean perjudicados por la nueva norma.
FUENTE: Miguel Jurado – clarin.com
