El Ejecutivo municipal envió al Concejo el proyecto que modifica el modo en que se protege patrimonio histórico, y este lunes comenzará a discutirse en la comisión de Planeamiento. El Palacio de los Leones impulsa un reordenamiento del programa de preservación para los más de 5.300 inmuebles catalogados, con la idea de darles “sostenibilidad económica”.
Según fuentes municipales, en términos generales el Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP) se fundamenta en tres grandes ideas: fomentar la preservación, darles a todos los inmuebles la posibilidad de tener sostenibilidad económica, y construir un patrimonio que no quede detenido en el tiempo, sino que se integre de manera efectiva con la ciudad actual y futura.
“Queremos una reforma que proteja de manera integral y más significativa el patrimonio de la ciudad. Hoy hay 5.300 inmuebles catalogados, de los cuales la protección real y directa alcanza solo a 66. Ninguno de ellos cuenta con una herramienta de sostenibilidad económica que permita mantenerlos en condiciones”, explicó Pablo Florio, subsecretario de Planeamiento Municipal.
Herramienta económica
En ese sentido, la propuesta es generar nuevos dispositivos para que todos los inmuebles tengan “tres posibilidades reales de sostén”, según lo que la norma permita. “En la práctica, hay edificios catalogados que no se pueden vender para hacer otro edificio, ni se pueden intervenir. Nadie los compra porque no tienen sustentabilidad económica y entran en decadencia”, apuntó el funcionario.
Para eso, el nuevo plan destina tres herramientas de intervención. La primera es la creación de los Derechos de Edificación Transferibles (DET): la idea es que los inmuebles con protección de grado 1 (hoy son 66 y con la revisión del catálogo se duplicarían a entre 120 y 130) se conserven tal cual son. Son edificios que están en áreas de tejido urbano, pero nunca podrán alcanzar el potencial constructivo de la zona. Por eso, se crea una figura abstracta de venta de esa posibilidad de construcción no aprovechada.
“Por ejemplo, una propiedad ubicada en un sector donde la norma permite planta baja y ocho pisos, pero el inmueble tiene autorización para construir solo planta baja más dos pisos, nunca podrá llegar a ese máximo. Esa diferencia de 6 pisos, que no se puede materializar sobre el inmueble protegido, lo vuelve invendible. Lo que proponemos es que ese potencial sea transferible: que una constructora lo compre y pueda usarlo en otro lugar de la ciudad donde al municipio le interese promover el desarrollo”, manifestó.
Emisores y receptores
Como ejemplos, apuntó los corredores urbanos C como San Martín hacia el sur, o bulevar Rondeau desde avenida Alberdi hacia el norte, donde hoy se permite un máximo de planta baja más 6 pisos. “Si transformás el derecho de edificabilidad, comprando esos 6 pisos de diferencia a un emisor de DET, podrías llegar a planta baja más 12 pisos. Ese plus le da sentido a la compra y, a cambio, se restaura el inmueble patrimonial. Es condición obligatoria que el dueño use el dinero para hacer obras de restauración”, subrayó.
Para esto se creará un registro de emisores de DET. Los dueños de inmuebles con protección se van a inscribir, firmarán un convenio con la Dirección de Patrimonio y se comprometerán a realizar obras de restauración con el dinero obtenido por la venta del derecho. Podrán hacerlo una vez que vendieron, y el municipio se ocupará de que esa obra se ejecute.
Los DET también se aplicarán en las Áreas de Protección Histórica (APH). Por ejemplo, la peatonal Córdoba, que concentra inmuebles patrimoniales que no se venden por su baja rentabilidad comercial y las restricciones constructivas. Esa zona pasará a ser emisora. Lo mismo podría ocurrir más adelante, aunque aún no está contemplado, con el pasaje Monroe, donde están las casas que hizo el arquitecto Hilarión Hernández Larguía. Esas áreas, y otras, probablemente a futuro también emitan DET.
La “nueva ciudad”
En segundo lugar, se va a desarrollar lo que se denomina tramo patrimonial. Se trata de inmuebles catalogados como grado 2 (son 3.277) pero se van a priorizar aquellos que estén uno junto a otro, en grupos. Estos podrán modificarse y ampliarse. “La idea es preservar el paisaje urbano como tramo patrimonial, mientras detrás de esas fachadas puede surgir la nueva ciudad, con propuestas arquitectónicas que convivan con el pasado”, señaló Florio.
Esto significa mantener al menos el primer bloque vinculado a la fachada, hasta el primer muro paralelo de soporte. Puede ser de 5 metros en algunos casos y 10 en otros. “No sirve dejar solo una fachada como plano escenográfico todo agujereado para que a un metro detrás aparezca un vidrio espejado de un edificio. La intención es mantener la sucesión de tres, cuatro o cinco edificios patrimoniales en conjunto. La convivencia entre la ciudad pasada y la presente es lo que va a generar una mejor ciudad futura”, agregó.
En tercer lugar, los inmuebles de grado 3 (son 2.313 propiedades, en general que lindan con una protegida) estarán sometidos a la figura de la articulación. Se aplica en los tramos patrimoniales que en sus extremos colindan con edificios de mayor altura. Por ejemplo, en el centro, un tramo de planta baja y dos pisos lindando con uno de planta baja y ocho pisos. “La última propiedad del tramo patrimonial podrá articular, es decir, alcanzar la altura del tejido, pero respetando la altura del tramo patrimonial lindero. Como un fuelle”, detalló.
Según el subsecretario, esta articulación ya existe y funciona bien en la ciudad. Por eso la intención es mantenerla. Esta categoría, de todos modos, es más compleja: “Algunas propiedades podrían salir del listado porque son entorno, no patrimonio en sí. En otros casos son arbitrarias, como casas de pasillo detrás de edificios catalogados. Por eso vamos a simplificar las ocho categorías actuales de preservación en sólo tres”, definió.
El peligro de las ruinas
Consultado sobre si esta modificación no significaba una desregulación de la protección patrimonial, Florio contestó que, “al contrario, los mecanismos de financiamiento permitirán conservarlos”. En su visión, lo que genera el programa son “herramientas para que la ciudad pueda sostener, mantener y potenciar su patrimonio. Si proteger significa «no podés construir, arreglate como puedas», en la práctica estamos generando ruinas”, consideró.
En esa línea, dijo que “la mayoría de los edificios entran en decadencia, no por falta de voluntad de los dueños, sino porque sostenerlos cuesta demasiado sin herramientas que lo permitan, y muchos terminan siendo abandonados”. A su vez, aclaró que el Fondo de Preservación no es suficiente, porque está planteado como un esquema de gasto compartido con el municipio, lo que muchas veces tampoco es viable para los dueños de las propiedades, ya que las restauraciones son muy costosas.
“El ejemplo más claro es el inmueble donde nació Ernesto Che Guevara, catalogado porque lo hizo el arquitecto Alejandro Bustillo. El consorcio no pudo sostener el mantenimiento de la fachada, incluso cuando la Municipalidad ofreció cubrir el 80%. Además, genera dudas y quejas sobre la discrecionalidad: por qué se ayuda a unos inmuebles y a otros no”, reconoció.
Por último, adelantó que harán una revisión del catálogo. Una vez que el Concejo apruebe este proyecto, tendrán 60 días para reorganizarlo y que luego el Concejo lo ratifique.
FUENTE: Nicolás Maggi – www.lacapital.com.ar
