Mediante un instrumento denominado captación de plusvalías, se sustenta, para el beneficio del conjunto de la sociedad, parte del incremento del valor del suelo que se generó por acciones ajenas al propietario.
El desarrollo o mejora en la infraestructura urbana (plazas, escuelas, hospitales, calles), cambios de zonificación que habilitan nuevos usos o mayores alturas, y muchas otras intervenciones del Estado, hacen que el suelo pase a valer más de lo que valía antes.
Existen experiencias en otros países de América Latina como Bogotá y Sao Paulo, donde la captura de plusvalías está muy extendida y en ciudades más chicas como Medellín ya empezaron a aplicarla a raíz de la efectividad que tiene.
En los países europeos también desarrollan distintos métodos para quedarse con una parte de la ganancia que un desarrollador inmobiliario obtiene como resultado del cambio de normas u obras públicas.
A veces es en dinero pero la mayoría de las veces el pago se da por medio de cesiones de tierra o el municipio le impone al desarrollador que una parte importante de las construcciones sean destinadas a vivienda social para generar un urbanismo más inclusivo.
La experiencia rosarina
Por ejemplo, el plan urbano de Rosario tuvo un efecto directo sobre el valor de la tierra de la ciudad; incluso, el mismo gobierno municipal calculó que para las propiedades que están a diez cuadras o menos de la costa, la valorización promedio del metro cuadrado fue del 21% en dólares y para aquellas propiedades que están a menos a una cuadra o menos, el valor del suelo aumentó un 62%.
En Rosario el mecanismo de captura de plusvalías se dio particularmente en el desarrollo de Puerto Norte, donde cambios de normativa habilitaron desarrollos inmobiliarios en muchos casos de lujo.
Si bien distintos empresarios locales sostienen que hubo problemas en la ejecución de las inversiones en el espacio público por parte de los desarrolladores, fuentes oficiales indican que el municipio recibió a cambio de la modificación de la normativa de solo una de las unidades de gestión de Puerto Norte alrededor de 37 millones de dólares en terrenos para desarrollo de vivienda social, inversiones en vialidad, infraestructura y áreas verdes.
Además de Rosario, en Argentina hay experiencias de recuperación de plusvalías en Córdoba, Trenque Lauquen, Tandil, entre otras ciudades.
La mayoría de los municipios argentinos no cobra la plusvalía en dinero porque hasta que ingresa el monto y la pueden gastar vale menos por la inflación, entonces la mayoría de las veces se cobra en tierras o acciones, como pavimentar una calle, por ejemplo.
FUENTE: Juan Pablo Apud – www.impulsonegocios.com
