Uno de los grandes proyectos urbanos de la última dictadura militar fue el Plan de Autopistas Urbanas. El brigadier Osvaldo Cacciatore, intendente de la Capital Federal durante 1976 a 1982, decretó la construcción de ocho autopistas en Buenos Aires, de las cuales solo concretó dos: la Perito Moreno y la 25 de Mayo. La Autopista Central o AU3 se proponía conectar el norte y el sur de la Ciudad –desde Saavedra hasta Puente Alsina– pasando por Belgrano, Villa Urquiza, Coghlan, Chacarita, Villa Ortúzar, Colegiales, Palermo, Almagro, Villa Crespo, Balvanera, Parque Patricios y Nueva Pompeya. En 1977, el gobierno militar expropió y desalojó varios inmuebles, terrenos y edificios, lo que provocó la fractura del tejido social y de la trama urbana. Pero la autopista nunca llegó a hacerse.
Con el regreso de la democracia, y como consecuencia de la fuerte crisis económica que dejó el régimen, la traza de lo que iba a ser la AU3 comenzó a ser objeto de numerosas ocupaciones. A lo largo de la década del noventa, el Estado decidió abordar el tema alternando represión y estrategias de seducción: por un lado, desalojos forzosos; por el otro, dinero a las familias a cambio de que abandonaran los edificios. Mientras tanto, lo que quedaba era un enorme problema social y una cicatriz en el tejido urbano.
Un conflicto documentado
El conflicto está muy bien narrado en el documental AU3 (Autopista Central) de Alejandro Hartmann, más conocido por haber dirigido la serie true crime de Netflix sobre el asesinato de María Marta García Belsunce.
Allí se condensan treinta años de políticas de desarrollo urbano en una serie de postales porteñas, de Cacciatore a “Haciendo Buenos Aires”. El documental pone en escena las voces de los postergados de siempre, tironeados entre las amenazas de desalojo y las “soluciones habitacionales”, y la de los vecinos “bien” de los barrios circundantes y sus inocultables deseos de que el problema de los indeseables desaparezca o se vaya bien lejos. Capta muy bien el zeitgeist entre las autoridades porteñas en los primeros años del macrismo y anticipa en casi una década el fenómeno inmobiliario del corredor Donado-Holmberg.
Fast forward a quince años después: el “Sector 5” de la traza original –entre Villa Urquiza y Villa Ortúzar– se convirtió en el Barrio Parque Donado-Holmberg (o DoHo, según el neologismo inmobiliario), un barrio de moda con locales comerciales ubicados en los basamentos de modernos edificios residenciales que aprovechan las anchas veredas y áreas verdes que dejó en esas 13 manzanas la autopista que no fue.
Pero al mismo tiempo, y quizás lo más importante, muchas de las familias que vivían sobre la traza fueron relocalizadas en nuevas viviendas construidas dentro o muy cerca del corredor de la ex AU3.
Del conflicto por la AU3 a la solución
Estudios muy bien documentados prueban que una porción importante de las familias que en los ochenta ocuparon las viviendas, primero expropiadas y luego abandonadas por el Estado, fueron víctimas directas o indirectas del programa de “erradicación de villas de emergencia” implementado por Cacciatore. Para cuando la dictadura emprendió su retirada, parte de la población de las villas arrasadas (estimada en 180.000 personas) quedó sin acceso a una solución habitacional concreta.
También cabe destacar que muchas de las personas que llegaron a la traza por donde debía correr la autopista lo hicieron desde zonas próximas, es decir, que “ese territorio ya formaba parte de sus repertorios geográficos y representaba un espacio de proximidad en el cual no solo se emplazaban recursos urbanos valorados sino donde también se desplegaban sus redes de sociabilidad”, según cuenta la investigadora Mercedes Najman, que entrevistó a miembros de 68 hogares.
En este contexto debe leerse la Ley 324 del año 2000, que reconoce los ocupantes de la traza con residencia efectiva y prolongada (unas 1.050 familias) y establece que tienen derecho a acceder a una solución habitacional definitiva priorizando el arraigo en la zona.
Como contó uno de los ocupantes durante las audiencias públicas que derivaron en la sanción de la ley: “Quiero aclarar que soy inquilino desde hace quince años. Gracias a esto he podido estabilizarme y mis hijos han podido, desde entonces, ir al mismo colegio, tener amigos y crecer con dignidad. Durante todos estos años he pagado el canon y los servicios, y todo el dinero que pude juntar siempre lo he destinado al mejoramiento de la vivienda, para hacerla habitable. Como yo, hay muchísima gente en la misma situación en toda la traza: porque siempre confiamos en que algún día iba a llegar esta oportunidad de tener el techo propio”.
Una convivencia complicada
A pesar de que existía una mesa de trabajo, la implementación de la ley fue particularmente lenta, en especial en el tramo de Donado-Holmberg. Allí los edificios tradicionales convivían con baldíos, inmuebles ocupados y parcelas tapiadas y la dificultad adicional de que algunos de los ocupantes no habían sido identificados como beneficiarios de la ley. A ellos, y bajo el argumento de un supuesto “peligro edilicio” se les ofreció un subsidio no reintegrable a cambio de renunciar al derecho a percibir créditos hipotecarios o subsidios habitacionales municipales.
El Estado porteño luego subastó gran parte de las parcelas que le pertenecían –y que la dictadura había expropiado–, reavivando el interés privado por este segmento de clase media y media alta de Villa Urquiza y Villa Ortúzar.
“El acondicionamiento urbanístico del barrio (en materia de infraestructura social y urbana) y la unificación de parcelas, sumadas a la posibilidad de densificación, determinaron el acceso a la subasta pública solo a aquellos privados que contaran con el capital monetario suficiente para afrontar una gran inversión (en suelo y construcción)”, explicaron las investigadoras Mariela Díaz y María Cecilia Zapata.
También es cierto que algunas familias decidieron no mudarse dentro del nuevo complejo y optaron por acuerdos económicos para trasladarse a otros barrios, pero el énfasis del plan –en especial a partir de 2019– estuvo en la relocalización in situ, con seguimiento social. Como contraprestación, los titulares de las nuevas viviendas en el barrio ingresaron en planes de pago accesibles con cuotas bajas gestionados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC).
Medio siglo de espera
Hay que tener en cuenta que entre el proyecto vial inconcluso y el actual principio de solución pasaron casi 50 años. Y que aún con un modelo que termina con un “polo gastronómico” (acaso el único destino posible de revival urbano bajo las políticas urbanas del PRO), el resultado es un nivel de mixtura social que no se observa en otros nuevos desarrollos en lo que va del siglo.
El caso exitoso de Donado-Holmberg es, en parte, resultado de una legislación (la 324) pionera en establecer un enfoque de inclusión social y urbanística dentro de una política pública de vivienda en la ciudad.
Para Cynthia Goytía, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV), el caso de la AU3 se convirtió en una oportunidad para experimentar con un modelo de re-desarrollo urbano que debía resolver la tensión entre valorización inmobiliaria, autofinanciamiento y objetivos sociales.
“Este tipo de proyectos enfrentan al menos tres restricciones simultáneas: reconvertir un área subutilizada y que puede tener vivienda informal; operar con el menor presupuesto público directo; y cumplir el mandato legal de proveer soluciones habitacionales a los ocupantes existentes”, dice Goytía.
La respuesta más usual, dice la especialista, es un esquema de subsidios cruzados donde el Estado actúa como desarrollador, capturando la valorización generada por el cambio de normas (en este caso, la subasta de parcelas) y realizando las inversiones en infraestructura. ¿Cómo se paga? Vendiendo las parcelas revalorizadas para financiar un cierto porcentaje de vivienda social (y eventuales opciones de relocalización, contabilizadas antes del inicio de la operación).
“El desafío final en estas intervenciones es lograr que esta proximidad física entre hogares de diversos grupos socioeconómicos se traduzca en integración urbana efectiva”, concluye.
El futuro de la ex AU3
Donado-Holmberg es apenas una porción del tramo total. La primera parte de la traza de la AU3 viniendo desde el norte –el “Sector 6”, unos 2 kilómetros entre la General Paz y la avenida Congreso, en Saavedra– se “resolvió” con la creación de la avenida-parque Roberto Goyeneche. Pero todavía resta un tramo largo, el “Sector 4”, que va desde Chacarita hasta Pompeya –pasando por Ortúzar y Almagro– donde quedan unas 800 familias en viviendas irregulares.
En diciembre del año pasado, la Legislatura aprobó con amplio apoyo de todos los bloques una ley que intenta transformar el Sector 4 en base a un modelo parecido al de Donado-Holmberg. El plan prevé la construcción de 100 viviendas nuevas en lotes que ya fueron subastados. A los actuales ocupantes se les ofrecerán créditos hipotecarios subsidiados para adquirir esos departamentos o relocalizarse en otros barrios.
La meta es que las familias reciban una solución definitiva a su problema de vivienda mientras se mejora el entorno urbano y se eliminan focos de precariedad habitacional en el corazón de la ciudad.
“El trabajo con vecinos organizados, legisladores y organizaciones sociales hizo posible una ley que no solo frena desalojos, sino que garantiza soluciones habitacionales concretas. Este proyecto llevó meses de negociación”, dijo la socióloga Julieta Carunchio, integrante del equipo de Infraestructura y Vivienda de la Fundación para el Desarrollo Humano Integral, vinculada al dirigente Juan Grabois.
La nueva ley reconoce la composición actual de los hogares, y crea un fondo especial para obras de vivienda social financiado con los ingresos provenientes de los inmuebles a la venta. Además, asigna uso concreto a cuatro terrenos baldíos que hasta el año pasado corrían riesgo de ser subastados al mejor postor, con la creación de jardines maternales en Villa Ortúzar y Chacarita, una escuela infantil en Almagro y un centro integral de la mujer en Parque Patricios según detalló la semana pasada la Fundación en un informe.
El desarrollo de la ex AU3 no es un modelo perfecto ni necesariamente replicable. Hubo avances y retrocesos, fue necesaria la presión de la sociedad civil, y hasta se podría argumentar que durante un tiempo se le dio mayor atención al área más codiciada por los desarrolladores. Pero si lo medimos con la vara que se ubica entre lo posible y lo deseable, tanto los resultados de Donado-Holmberg como la promesa para el sector que va de Chacarita a Pompeya suponen una integración público-privada más o menos virtuosa y un nivel de mixtura social del que adolecen casi todos los proyectos de la Ciudad de Buenos Aires.
FUENTE: Federico Poore – cenital.com
