El gobierno municipal presentó en el Concejo Deliberante dos nuevos proyectos de ordenanza para habilitar la construcción de edificios en inmuebles declarados de interés patrimonial, en las zonas de Alem y Falucho y de Gascón y Güemes. Las críticas comenzaron a llover, por el nuevo pedido de excepción al COT (Código de Ordenamiento Territorial). Los proyectos arquitectónicos, ya cuentan con el visto bueno de la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano.
El objetivo de este encuentro semanal es poder entender o conocer en las causas y las consecuencias de la presentación de dichos expedientes, desestimando completamente cuales son las empresas constructoras que proponen un cambio moderno y arquitectónico para dichas zonas de la ciudad, y lógicamente, también velan por la generación de empleo para cientos de marplatenses y batansenses.
El 6 de mayo de 2021 se aprobó la Ordenanza N°25.115 a través de la cual se creó una comisión “para el análisis de un sistema integral de compensaciones urbanísticas”, dicha comisión integrada por Concejales y funcionarios municipales, tenía 24 meses desde la conformación de la misma, en noviembre 2021, para presentar el proyecto con las nuevas reglas para las compensaciones y la modificación de los usos autorizados por el Código de Ordenamiento Territorial (COT).
Casi tres años después, con varias prórrogas vencidas y sin la Comisión articulada, las compensaciones aún son una cuenta pendiente de ediles y funcionarios; pero paralelamente a eso, las excepciones continuaron pidiéndose y otorgándose a quien sea que la solicite.
Cabe definir qué es el famoso COT y de qué hablamos cuando hablamos de compensaciones. El Código de Ordenamiento del Territorio (COT) del Partido de General Pueyrredón regula el uso, la ocupación, la subdivisión, el equipamiento del suelo y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento territorial, es decir, el COT debería definir absolutamente todo lo que pase en suelo marplatense: cada construcción que se hace en la ciudad debe estar basada en el COT, la cantidad de metros cuadrados a construir, o de pisos que puede tener una propiedad vertical, las habilitaciones y los rubros de cada comercio que hay en la ciudad.
El COT regula, entonces las ampliaciones, las reconstrucciones, reformas, los usos, las transformaciones y las viviendas complementarias que existen en el partido de General Pueyrredon como así también la circulación vehicular y peatonal, el estacionamiento, la contaminación de suelo, agua, aire, entre tantas cosas más. Todo, absolutamente todo, está regido por el COT, pero en muchos puntos quedó obsoleto, o antiguo o sobreprotector, para la ciudad que hoy tenemos y se intenta tener. Es por eso que se piden excepciones al COT, que son otorgadas, únicamente, por el Concejo Deliberante.
Esas excepciones no son gratis (aunque a veces parece) sino que se otorgan a cambio de compensaciones urbanísticas fijadas por el Ejecutivo. A modo de ejemplo de esto fue, la aprobación de la construcción de un edificio de 14 pisos en Boulevard Patricio Peralta Ramos 3161; otorgando 7 pisos más de los que habilita para esa zona el COT, a cambio de poner en valor dos plazas de la ciudad, una en el Barrio San Cayetano y otra en el Barrio Las Avenidas. Nobleza obliga: generalmente las compensaciones son irrisorias para el valor económico que tiene las obras: poner dos hamacas y un tobogán en un plazo a cambio de construir 7 pisos más de lo permitido, es bastante cómico y hasta ridículo.
En varias ciudades del mundo con el mismo problema habitacional que padece la ciudad, las compensaciones implican, por ejemplo, la construcción de un edificio en un barrio para tener “alquileres sociales” o para que los que puedan tengan la chance de comprar a un costo bajo. En cambio, en la ciudad, permitimos por poner en valor dos plazas, el emplazamiento de una torre de 14 pisos en una de las esquinas más icónicas de la costa.
En Nueva York si el Estado le otorga beneficios a la construcción privada, como hace el Concejo Deliberante del Partido de General Pueyrredon, le pide a cambio que el 30% tengan un valor de alquiler que ellos determinan.
En este contexto, en donde las excepciones se aprueban siempre, el COT pareciera no existir ni servir, y los ediles de la oposición deciden obviar el tema, o cargar sus discursos con frases armadas y vacías de acción; el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio de Argentina (CICOP Ar) envió una carta al Concejo Deliberante, con la firma de su presidente, el arquitecto Carlos Susini Burmester, solicitando que los ediles no aprueben los proyectos de excepción presentados por el Ejecutivo para construir edificios en inmuebles declarados de interés patrimonial.
Específicamente la nota presentada se refiere a las dos obras ubicadas en las zonas de Alem y Falucho y de Gascón y Güemes, pero hacen la aclaración para que “se revea esta posibilidad en futuros proyectos similares”, para que la metodología no se transforme “en una práctica que termine por ser un instrumento destinado a la especulación inmobiliaria en detrimento de la calidad ambiental y patrimonial”.
Además del CICOP Argentina, a través de la página Change.org se circularizó una firma de juntas, iniciada por Nino Ramella, para que “frenen las excepciones al Código. Están destruyendo Mar del Plata”, según manifiestan en la petición. “El festival de excepciones al código de edificación en la ciudad de Mar del Plata a costa de sus valores patrimoniales está al servicio de la especulación inmobiliaria, destruyendo no solo el paisaje y produciendo con la liberación de alturas un impacto ambiental muy pernicioso, sino también la irreparable pérdida de lo que jamás podrá recuperarse”, firma Ramella quien además llama a la acción: “Hemos permanecido muchos años en silencio, sin oponernos a este atropello a nuestro hábitat. Es hora de actuar antes de que todo sea peor. Cuidar el ambiente y preservar el patrimonio no es incompatible con las inversiones y las fuentes de trabajo. Por tal motivo exigimos respeto al Código de edificación, que se elimine el ominoso sistema de “compensaciones” y que las excepciones sólo puedan concederse con una mayoría calificada del Concejo Deliberante”.
No creo que ninguna “persona de bien” (diría el Presidente de la Nación) se oponga al crecimiento de la ciudad, al trabajo genuino, a las oportunidades de inversión, a la modernización y el estilo de vanguardia. Somos muchos los que exigimos nuevos lugares en la ciudad que estén acorde al exponencial crecimiento que tiene la ciudad. La pregunta que pocos pueden responder es a qué costo se logra todo esto.
La nota de CICOP Ar completa:
Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted para manifestar por la presente la opinión del Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio de Argentina (CICOP Ar).
A raíz de informaciones periodísticas surge que recientemente el Poder Ejecutivo Municipal de la Ciudad de Mar del Plata envió a consideración del Honorable Concejo Deliberante dos proyectos de excepcionalidad para los predios que ocupan tres viviendas unifamiliares declaradas de interés patrimonial. Si bien en ambos casos los proyectos prevén preservar las edificaciones existentes y en buen estado de mantenimiento, solicitan la excepcionalidad a la normativa que define la altura de los edificios a construirse destinados a vivienda multifamiliar. En ambos casos, además los proyectos apelan argumentalmente a la aplicación de lo que se dio en llamar “Compensaciones”. Este criterio se basa en otorgar excepcionalidades al código a cambio de la realización de tareas destinadas al mejoramiento de áreas urbanas, como ser la restauración de veredas y paseos, la reinstalación de luminarias públicas o la reforestación y mejoramiento de espacios públicos.
Ante esta situación de pedidos de excepcionalidad por parte de desarrolladores inmobiliarios al gobierno de la ciudad, CICOP Argentina, entidad señera en el estudio, cuidado, resguardo, preservación y difusión del patrimonio arquitectónico, material e inmaterial de la República Argentina, alerta sobre la continuidad de la normativa de excepcionalidad a cambio de compensaciones, ya que la misma fácilmente puede transformarse en una práctica que termine por ser un instrumento destinado a la especulación inmobiliaria en detrimento no solo de los bienes arquitectónicos patrimoniales, sino de la calidad ambiental y patrimonial de toda la ciudad de Mar del Plata, caracterizada como uno de los ejemplos patrimoniales arquitectónicos y urbanísticos más destacados de nuestro país; y que en las últimas décadas no solo ha ido perdiendo piezas arquitectónicas irremplazables, sino que ha visto transformarse radicalmente su paisaje urbano.
Dada la actual situación, CICOP Argentina recomienda que no sea aprobada la excepcionalidad a ambos proyectos recientemente presentados y se revea esta posibilidad en futuros proyectos similares.
FUENTE: Jimena Paternoster – www.infobrisas.com
