Hay zonas de la ciudad de Buenos Aires que parecen tener un ritmo inmobiliario comercial propio. Uno de los mejores ejemplos de ello es el polo conocido como Donado – Holmberg (DoHo), a la altura de los barrios Villa Urquiza y Villa Ortúzar. Este sector, que se encuentra en una evolución constante en los últimos años, viene dando muestras de desarrollo en dos mercados bien diferenciados: retail y residencial. Esta dinámica posiciona a este rincón porteño como uno de los puntos de atracción para desarrolladores, inversores y usuarios finales tanto comerciales como de vivienda.
Los referentes del mercado inmobiliario se animan a definir a este corredor como un espacio idílico. “Este es un tramo soñado en el corazón de Villa Urquiza. Es uno de los más recientes fenómenos barriales inmobiliarios. Se trata de un rincón de la ciudad de Buenos Aires donde reinan las casas bajas. Allí, en algún momento, se proyectó el trazado de la autopista AU3. Algo que, finalmente, nunca sucedió. Con el tiempo nació la idea de recuperar este sector con inversiones institucionales, con propuestas comerciales y gastronómicas. Así, poco a poco, fue tomando forma la fisonomía y la identidad descontracturada del vecindario, que desde hace un tiempo fue bautizado como DoHo”, explica Jorge Gayoso, de la división locales de L.J.Ramos.
Nicolás Borrescio, Senior Analyst of Research, Consulting & Valuation de JLLagrega que: “El polo comercial DoHo se desarrolla en dos calles paralelas, Donado y Holmberg, hacia el extremo sureste del barrio porteño de Villa Urquiza, pegado al límite con Villa Ortúzar. En el caso de Donado, se despliega entre Echeverría (donde está la Plaza Zapiola) y La Pampa (donde arranca Villa Ortúzar), mientras que en Holmberg ocupa la cuadra entre Echeverría y Sucre, y media cuadra entre Echeverría y Juramento. Es, quizá, el foco de retail más reciente de la ciudad de Buenos Aires, ya que surgió a fines de la década pasada, y logró consolidarse incluso a pesar del impacto de la pandemia”.
Amplias veredas, verde y variada propuesta gastronómica
Según Borrescio, las características de este sector son netamente gastronómicas, las cuales permiten remitir a otros focos comerciales como Las Cañitas, avenida Alicia Moreau de Justo y avenida Pedro Goyena. A diferencia de los otros espacios, el polo DoHo se concentra en dos arterias paralelas, en una extensión de apenas un par de cuadras –dos de Donado, y una y media de Holmberg–, y sobre una sola de sus manos. “Así, se configura como una suerte de breve parque lineal. Pero en los últimos tiempos se comenzó a evidenciar un derrame sobre calles perpendiculares, en particular en la cuadra de Echeverría que conecta las dos calles principales del foco”, cuenta el broker de JLL.
Vale aclarar que la mayoría de los locales comerciales que componen el polo se ubican en los basamentos de los modernos edificios residenciales -que se levantaron desde 2009 hasta hoy-. Estos espacios aprovechan las anchas veredas y áreas verdes. Para Marcelo Bustos, uno de los referentes de Fast Propiedades, éste es uno de los ejes más elegidos por los jóvenes y se presenta como la gran sensación comercial porteña. “El DoHo se afirma como uno de los circuitos comerciales más importantes de CABA. Este corredor se caracteriza por ser uno de los favoritos del público joven de clase media-alta. Podría decirse que es un público con perfil urbano, que busca diseño y conectividad, y cada vez se equipara más con el target que elige la zona de Belgrano R como epicentro de su esparcimiento”.
El nuevo barrio Parque Donado Holmberg, uno de los más jóvenes de Buenos Aires, se desarrolla en una veintena de manzanas entre las calles Donado y Holmberg, desde avenida Congreso hasta Carbajal. Se caracteriza por sus amplias veredas y una fuerte irrupción de espacios verdes, tiene inmuebles de escasa altura. Esta combinación se convirtió en un atractivo para emprendimientos del tipo gastronómico, tanto los clásicos como los disruptivos.
“El clima que se vive es calmo y la geografía urbana es acogedora y cálida. Se podría decir que es una zona muy trendy. Sorprende a vecinos y visitantes y abre la puerta a una gran cantidad de posibilidades comerciales, las cuales suelen estar acompañadas de desarrollos inmobiliarios, innovadores y vanguardistas”, cuenta Gayoso.
Por qué el DoHo atrae a los inversores
En lo que tiene que ver con el mercado de locales, el corredor DoHo está considerado como uno de los que se encuentra en constante cambio y reconfiguración identitaria comercial. Además, tiene una característica que está llamando la atención de una gran cantidad de inversores y esto tiene una vinculación directa con la accesibilidad económica. Aquí los valores son bajos. En un ranking de los submercados de locales comerciales más económicos, DoHo estaría en el top five de las zonas más accesibles para alquilar locales junto con el eje microcentro, 9 de Julio sur y Congreso y la tradicional avenida Córdoba (allí los valores arrancan desde los US$4/US$9 por metro cuadrado y pueden trepar hasta los US$7/US$12). En la quinta ubicación se encuentra el corredor DoHo, aquí el metro cuadrado para alquilar ronda los US$9/US$10 mensuales. Estas cotizaciones, sin dudas, invitan a que varias marcas y, por qué no, a los desarrolladores que consideran a la zona como un sector con gran potencial de negocio.
En la actualidad, no existen espacios disponibles y esto comenzará a marcar, poco a poco, una tendencia de precios en alza. “La vacancia en el lugar es nula. Existe una lista de espera integrada por rubros gastronómicos, como pasó en Palermo y en algunas otras zonas porteñas”, explica Gayoso. Y agrega Borrescio: “Hoy hay múltiples proyectos residenciales de cinco o seis pisos (alguno de los cuales están en proceso de construcción), con varios departamentos por nivel y que ofrecen un amplio abanico de amenities –es decir, similares a los ya existentes–. Todos estos complejos contarán con locales en sus basamentos, los cuales se presentan como nuevas posibilidades comerciales para la zona”.
Hoy, en el corredor manda la gastronomía y se puede decir, que sus propuestas son tan variadas como su clientela, la cual -día a día- recorre sus veredas en busca de nuevas y gratificantes experiencias. “El DoHo continúa con su proceso de crecimiento. Es una zona que aún no llegó a su techo. Algo que colaboraría con su desarrollo sería la ampliación de la oferta comercial con productos y servicios indispensables. Pero sin dudas, esto se irá incorporando a medida que continúe su transformación”, explica Bustos. Y agrega: “Para este año se espera, en líneas generales, que en el mercado del retail mantenga la demanda de locales comerciales de manera sostenida. Y este corredor no sería la excepción”.
Los proyectos de oficinas aún no han hecho su aparición en la zona, con la excepción de la utilización de algunas plantas superiores de ciertos locales comerciales como consultorios o despachos de abogados. “La ausencia de las oficinas en el área quizá esté relacionado con la existencia de varios edificios corporativos relativamente cerca, tanto en Saavedra como en Núñez y Palermo”, cuenta Borrescio.
El barrio Parque Donado Holmberg es ya un icono por su oferta de bares y restaurantes y no para de crecer y sorprender. Un mix de residencia, trabajo y ocio.
FUENTE: Leandro Murciego – www.lanacion.com.ar
